確かに説得力あり。「既存住宅流通市場の現状と今後の姿」を聴いて。

先週の土曜日、高岡市のまちづくりをテーマとしたイベントがありました。高岡市文化ホールだったかな?「オラにも言わせろ。私にも言わせて。」というテーマです。発表者の皆様は、各々独自の切り口で「まちづくり」について熱弁をふるっておられました。

 

 

が、それは、こっちに、おいといて。

 

 

実はそのイベント前に「プロ向け」というか「宅地建物取引業協会高岡支部」としての業務研修会が行われておりました。

 

 

講師は日本政策投資銀行グループ (株)価値総合研究所 主席研究員 小沢理市郎さんという方で、内容はタイトルの通り「既存住宅流通市場の現状と今後の姿 ~不動産の新しい価値~」という、実に「専門家っぽい(笑)」お話でした。

 

 

一時間のお話だったのですが、ズバリどんな内容だったかというと「中古住宅を活用しましょう」という事です。

 

 

何故か。ポイントは2つ。

 

 

①日本は2010年の12806万人をピークに人口減少に転じており、15年後の2050年で1144万人減、35年後の2050年には3098万人減、そして2100年には日本の人口は「多くて6485万人~3795万人」まで減少するという予測が出ている。(人がドンドン減る)

 

 

 

②日本は、今現在で既に「住宅が余っている」状態である。(世帯数よりも既存住宅の方が多い)

 

 

 

 

つまり、「データを見る限り」新築住宅を建てる必要は既になく、今ある中古住宅を活用した方が社会経済的にお得。という感じです。色々ご意見はあると思いますが、あくまでも「データだけで考えれば」ですよ。

 

 

 

 

では、「何で中古住宅市場がイマイチ発展しないのか」と言う点ですが、今回私は一つのキーワードを発見しました。

 

 

 

私が発見というか、今回の講師・小沢先生が仰っておられただけです(笑)

 

 

 

そのキーワードとは!!

 

 

 

次回に続く!

 

 

 

と、思いました?(笑)ちゃんと書きます。それは!

 

 

 

中古住宅市場の「価格の平均化」

 

 

 

です。どういう事かと言いますと、皆様もそうだと思いますが、例えば、「築25年で2000万円!」と聞くと、「ん?何か高くない?」と思いませんか?

 

 

 

逆に「築5年で1000万円!」と聞くと、「何か、すごく安くない?」と思いませんか?

 

 

 

 

つまり、どうしても中古住宅市場って「築年数と価格」だけで判断されてしまう部分が大きいと思うのです。そうすると、今のケースで言うと「じゃあ売れる線の1500万円位で売却しよう」とか「良く売られている、1500万円位の中古住宅を探そう」という感じになるのです。

 

 

 

 

これが「価格の平均化」です。(私の解釈)

 

 

 

 

しかし、良く考えてみ下さい。築25年でも、しっかり保守管理がなされ、設備も交換されている中古住宅と、築5年でも、保守管理が行き届いておらず、内装や設備も問題点がある中古住宅は、実際の価値は全く違います。

 

 

 

 

築25年でも、2000万円以上の価値を有する中古住宅は多数存在しますし、逆に、築5年であっても、1000万円も価値がない住宅も多数存在します。

 

 

 

 

 

要するに「ちゃんとその住宅を調べないと本当の価値は分からない」のですが、なんとなく、「築5年ならこの位かな」「築10年ならこの位かな」「築30年ならこんなもんでしょう」という「相場」が出来てしまってますよね。

 

 

 

 

この「相場」が、価格の平均化です。

 

 

 

 

そして、ここに問題があります。どういう事かと言うと、質の高い住宅を売ろうと思っても、「価格の平均化」のせいで、「実質よりも低い金額でしか売れない」という現象が発生してしまうのです。

 

 

 

 

そういうケースだと、「中古住宅を売ろう」という意欲が減少すると思いませんが?

 

 

 

 

そしてまた、これを逆手に取った悪いやり方も出来ます。品質や保守管理の状態が悪く、実質的価値が低い住宅を売りたい時、「築年数が新しければ」実質の価値を上回る価格での取引が成立してしまいます。

 

 

 

 

すると、中古住宅市場では「質の悪い」住宅が流通する事になります。で、こうなると「中古住宅市場への信頼」が損なわれてしまします。

 

 

 

・・・

 

 

 

 

難しい事書いてます?(笑)文章で書くと結構難しそうですが、言ってる事は簡単です。要するに「中古住宅は、維持管理や補修の状態によって、同じ築年数であっても全く別物である」という事です。

 

 

 

 

だからこそ、その住宅の「現状」に関する情報公開が必要になるのですけどね。

 

 

 

 

長くなってますし、難しい言い回しでしょうから、本日はこの辺りでやめておきます。最後一つだけ覚えておいて下さい!中古住宅は、目で見て、話を聞かなければ「本当の価値」というのは分かりにくいです。お気を付け下さい!