結局どこが得!?住宅ローンの話(H國銀行の場合)

久しぶりに住宅ローンの話です。

 

 

先に申し上げておきますが、タイトルにある「H國銀行」と私は、何の関係もありません。ああ、面倒くさいですね。名前を出しましょう。北國銀行です(笑)

 

 

ただ、「中古住宅」の取得という事になると、北國銀行は、非常に使い易い銀行なのです。何故なら。

 

 

保証料が無いとか最優遇金利になりやすいとか、色々な利点があるのですが、中でも最大の特徴(我々のような不動産業者から見て)は「担保評価をあまり気にしない」という事です。では担保評価とは何か?

 

 

銀行は、住宅ローンを組む時に必ず、その住宅に「担保」を設定します。担保とは、「もし住宅ローンの返済が滞ったら」の場合に備える為のモノで、平たく言えば「借金のカタ」です。

 

 

住宅ローンの場合の「借金のカタ」は、住宅自身です。つまり、住宅ローンの返済が出来ないと、その住宅を差し押さえられ、競売等で換価(お金に替えて返済に充てる事)されてしまうわけです。

 

 

 

ではその際、「いくらで処分出来るか?」を考えるのが「担保評価」という作業です。具体的に言いましょう。

 

 

 

今、貴方は2000万円の中古住宅を買おうとしています。話を簡単にする為、諸費用も含めて2000万円としましょう。で、そのすべてを住宅ローンで賄うとします。

 

 

 

2000万円でその住宅を買うからには、その住宅は2000万円の価値があるという事です。この辺は正確に書くと長くなるので端折りますが、「2000万円を出して買う価値がある」という人がいるからには、その住宅の価値は2000万円なのです。・・・「今」は。

 

 

 

問題は、5年10年経っても、その価格を維持しているか?という事なんですが、不動産、特に「土地」は、相場が上がったり下がったりします。しかし、それよりも大きな問題があります。それが「建物の経年に伴う評価額の減少」です。

 

 

 

 

同じ「不動産」と言っても、土地と建物は全然違う財産です。簡単に言うと、土地は持っていても摩り減っていきませんが、建物は、摩り減っていきます。問題は、日本の場合、その「磨り減るだろう」という基準が、ヒジョー―――――――――――――――――に厳しいという事です。

 

 

 

税法では、木造住宅は「22年」で減価償却する事になっています。簡単に言うと「築22年経つと、基本的に評価ゼロ」という事です。(厳密にいうと”残財価値”というモノが残りますが、難しくなるので端折ります)

 

 

 

あくまでこれは「税金の計算上」価値がゼロという事なんですが、大体の金融機関は、未だにこの「評価方法」を引きずっており、「築20年超」の建物の価値を異様に低く見ます。するとどうなるか?

 

 

 

 

その人の返済能力は十分なのに、「担保評価」が低いので住宅ローンを借りられなかったり、条件の厳しいローン(金利が高かったり、保証料が高かったり、返済期間が短かったり)になる可能性が高いのです。

 

 

 

 

しかし、先に出した北國銀行は、この「担保評価」を、殆ど気にしません。ので、築年数が経っている中古住宅であっても、新築と同じような条件で住宅ローンを組むことが可能なのです。

 

 

 

 

中古住宅と一口に言っても、色んなのがあるじゃないですか。人間でも一緒ですよ。同じ「40歳」と言っても、めちゃくちゃカッコいい40歳もいますし、私のような「くたびれた」40歳もいます。一律に「経年」で評価するのはいかがなものでしょう。

 

 

 

 

と言う事で、何か他の銀行の方から怒られそうですが、私自身が不動産取引実務の中でいつも思っている事を、そのまま書いてみました。あくまでも私は「どこの銀行が好き・嫌い」とかはありません。公平に、「借りる側」の立場にたって考えているだけです。

 

 

 

 

だから怒らないで下さいね(笑)各銀行様のご健闘を祈ります!それでは!!