住宅売買取扱専門店 有限会社ランド・プラン

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高収益物件をご検討の方へ。理想と現実のはざま

弊社は主に「お客様自ら居住」の為の不動産(リフォーム済み住宅・中古住宅等)を扱っているのですが、それでも結構

 

 

 

 

「手頃な収益物件ありませんか?」というお客様からのお問合せも多いです。中でも良くいただくのが

 

 

 

 

安くて(1000万円以下、出来れば500万円以下)

 

 

 

 

利回りが良く(最低10%以上、出来れば15%以上)

 

 

 

 

なおかつ

 

 

 

 

「将来的に値下がりしない物件」があれば紹介して下さい。

 

 

 

 

というお問合せです。

 

 

 

 

まず、結論から言ってしまいますが、そういう物件は

 

 

 

 

ありません。そして、もしあったとしたら

 

 

 

 

弊社が自分で買ってしまいます(笑)

 

 

 

 

これに関連して。

 

 

 

 

本日の日本経済新聞で「マンション投資の注意点」という記事がありました。非常に分かりやすい内容でしたので、ご興味ある方は閲覧してみて下さい。

 

 

 

 

簡単に内容をご説明すると

 

 

 

 

■低金利で金融商品の利回りが低下している中、マンション投資を始める個人が増加。

 

 

 

その結果

 

 

 

■2016年度の投資用マンションの契約件数は前年度の2.7倍にまで膨らんだ。

 

 

 

 

しかし、

 

 

 

 

■「物件による収益格差は広がる傾向」

 

 

 

 

とあります。ちなみにですが、そもそもマンション(不動産)投資のメリットとは、

 

 

 

まずは家賃収入。

 

 

 

です。しかし本日の記事によりますと

 

 

 

「表面利回りは低下傾向」で、ある調査によると

 

 

 

現在の表面利回りの平均は

 

 

 

「7.06%と、2005年の調査開始以来最低の値となった。」

 

 

 

とあります。しかもこれは「表面利回り」ですから、そこから「修繕費・税金」を差し引くとその値はさらに下がり、なおかつ

 

 

 

 

空室リスク

 

 

 

 

にも備えないといけないので、実質的な収入は益々下がります。

 

 

 

 

 

実質利回りは7.06%より、更に下がるわけです。(本日の記事では「実質利回りは表面利回りよりおおむね3割低い」と書いてありました。とすると

 

 

 

 

平均的な実質利回りは4.94%となります。

 

 

 

 

ちなみにこの数字であれば、不動産屋である私から見ても、ヒジョーに現実的な数字です。そしてまた

 

 

 

 

 

「将来的に値下がりしない物件」という点ですが、本日の記事でも

 

 

 

 

「日本は人口が減り、地価は下落傾向。物件の売却時は損失を覚悟したい」と書いてあります。

 

 

 

 

これまた非常に現実的。

 

 

 

 

 

なので私としても

 

 

 

 

 

実質利回り5%程度で、将来的に値下がりする物件ならご紹介も可能かも知れませんが、

 

 

 

 

 

実質利回り10%で、将来的に値下がりしない物件は、ご紹介はほぼ不可能という結論になります。

 

 

 

 

何度も言いますが、不動産業者も、そういった「オイシイ物件」はノドから手が出る程欲しいワケで、

 

 

 

 

わざわざそういう物件を、どなたかに譲る。というのは考えにくいでしょうしね。

 

 

 

 

 

(よほど高価で手が出ないとか、会社の事情やルールで買えないというケースでも無い限り)

 

 

 

 

という事で何とも夢の無い話かも知れませんが、「現実とリスク」は正しく把握していただきたいのです。

 

 

 

 

良質な不動産は、誰からも人気がありますので手に入れるには高い初期投資が必要になります。しかし初期投資が高いと、必然的に利回りは低くなります。

 

 

 

 

一方、価格が低い不動産は

 

 

 

 

「人気が無い」物件となり、空室リスクや家賃値下がりリスク、将来の価値下落リスクも抱えてしまいます。

 

 

 

 

右肩上がりの時代はともかく、現代のような「縮小社会」では、不動産投資というのはよっぽど工夫しないと難しいと思います。

 

 

 

 

 

てことで「この物件なら絶対儲かりますよ!」という甘い言葉には、十分お気をつけ下さいませ。

 

 

 

 

・・・うーん・・・

 

 

 

 

 

今日はかなり真面目過ぎる内容でしたね。暑いんで頭がぼけーっとしているのですよ(笑)


Updated: 2017年7月22日 — 9:15 PM
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