2019/08/05
不動産を売ったら税金払わないといけないんですか?
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良くあるご質問

有限会社ランド・プラン

不動産業者というのは基本的に「税金の相談」に乗ることは出来ません。税金というのは資格者で言うと「税理士」しか取り扱えないのです。(独占業務)

 

なので、是非「税金」については税理士さんや税務署に直接ご相談いただきたいのですが、不動産業者として、一般的な知識や見解は述べる事が出来ます。

 

とはいえ・・・。税金って本当に難しいんですよね。色んな要素が絡まり合っているので、さくっとお伝えするのが難しい。

 

しかし、さくっとお伝えするのがこの不動産ブログの役割でもありますので、ややこしくなく、さくっとお伝えします。詳細は、税理士さんや税務署へ。

 

まず、不動産を売ってお金を取得した場合、税金が掛かるのか?という事については

 

「利益が出ていたら税金が掛かる」

 

のが原則です。

 

1000万円で貴方のお住まい(築25年の中古住宅)が売却出来たとしましょう。しかし、そもそもそのお住まいは、700万円の土地を買って、2000万円の建築費を掛けて建てた住宅でした。(と仮定します)

 

すると

 

1000万円ー(700万円+2000万円)=▲1700万円

 

で、いわゆる「損」しているので税金は掛からない・・・

 

と思いきや。

 

建物部分については「減価償却」が必要なのでややこしい。

 

日本の場合は「不動産」と言っても「土地と建物」は別個の財産と見做すのでホント面倒くさいんですよね。

 

ちなみに減価償却というのは・・・

 

んー・・・、税金の話は本当に説明しにくい・・・。

 

とにかく建物には減価償却が必要という事で、話を進めます。(ザ・雑)

 

減価額は(建物購入代金×0.9×償却率×経過年数)で計算されますから、

 

2000万円×0.9×0.031×25年=1395万円(これが減価額)

なので、2000万円ー1395万円=605万円

この「605万円」が「建物の取得費」となります。

 

こうなると、1000万円の「売却金額」も分けて考えないといけないのですが、読んでいる方は疲れている事でしょう。

しかし、書き始めてしまったので書き進めます。(後悔はしています)

 

売却金額1000万円の内訳を、単純に「土地500万円・建物500万円」だったとしましょう。

 

すると

土地:売却代金500万円ー取得費用700万円=▲200万円

建物:売却代金500万円ー取得費用605万円=▲105万円

 

で、いずれも「マイナス」なので、不動産売買に関する「譲渡所得」は掛からない事になります。

 

まあ、どっちかが利益出ていても、どっちかで損失出ていれば「内部通算」で相殺は可能ですが・・・

 

ちなみに、「確定申告はしないといけないですか?」とご質問される事もありますが、私としては

 

「利益が出てなければ確定申告しなくて良いけど、損失を他の所得と通算出来る場合があり、その場合は結構税金が安くなる場合もあるので、やった方が良いですよ」

 

とは思います。色々要件はありますが、不動産を売って損失が出た場合は、確定申告により

 

 

する事もあるからです。詳しくは国税庁のホームページをご覧下さい。

 

でわ本日の結論

 

税金の話は、疲れる。

 

あー、居住用財産の3000万円特別控除の件もお伝えしないといけませんが、それはまた、別の話・・・

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(有)ランド・プラン 代表取締役

高野 竜成

PROFILE
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STATUS

大学卒業後、しばらくのプータロー生活を経て高岡市美術館警備員となるも、余りの退屈さに耐え切れず3か月で退職。その後タカノ一条ホームに入社(血縁全く無し)。余りの過酷さに耐え切れず半年で退職。
「次の職場では絶対に自分から辞めると言わない!」と決意し、2002年1月外資系金融会社に入社。1年目から延滞管理者を任され、2年目からは延滞管理と共に貸付業務も担当。周囲の人達に鍛えられて(もとい、支えられて)3年目で不動産担保融資実績富山県第1位。4年目に金沢支店に異動、同実績石川県第2位。「来年から高岡支店長に」との内示を貰う。
内示があった矢先、消費者金融業界が「グレーゾーン金利問題」で大荒れ。会社の方から早期希望退職の募集があったので「辞めるなら今しかない(自分からじゃないもーん)」と決断、2006年9月退職。
以前から興味があった行政書士の試験勉強に集中し、60日間の猛烈勉強で行政書士試験に一発合格、即・独立開業。行政書士として相続・離婚・借金問題等を少なからず解決に導いたものの採算を全く無視した経営を行ってしまい、圧倒的に収入が無い日々を経験(この頃が人生で一番痩せていた時期です)
2007年11月に至ってついに自己資金ゼロ。かつ、そのタイミングで長男が誕生。妻子を養う為、失意の中でランド・プランに転がり込む。入社後すぐに「自分に不動産業は合わない」と確信。言われた事だけをこなし、暇さえあればネットで転職先を探し続ける日々を約4年間続ける(結構長くイジケてます)
2011年3月12日「今ある環境に感謝して最善を尽くす」と誓ってからようやく真摯に不動産業と向き合い、2015年3月代表取締役就任。以降は過去のグダグダした人生を反省し、精一杯真剣に生きてます。